Das klassische Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Baufinanzierungen in Deutschland. Das Prinzip ist einfach: Sie zahlen jeden Monat eine gleichbleibende Rate (die Annuität). Diese Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da die Restschuld durch die Tilgung sinkt, wird der Zinsanteil im Laufe der Zeit immer kleiner, während der Tilgungsanteil entsprechend wächst.
Vorteile des Annuitätendarlehens:
- Planungssicherheit durch konstante monatliche Raten
- Fester Zinssatz über die vereinbarte Zinsbindungsfrist
- Kontinuierlicher Schuldenabbau
Volltilgerdarlehen: Schuldenfrei am Ende der Laufzeit
Das Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Form des Annuitätendarlehens. Hierbei wird der Tilgungssatz so gewählt, dass der Kredit am Ende der Zinsbindungsfrist komplett abbezahlt ist. Es bleibt keine Restschuld übrig. Dies bietet maximale Sicherheit, erfordert aber in der Regel eine höhere monatliche Rate.
KfW-Förderdarlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen und Sanieren sowie für den Kauf von Wohneigentum (z.B. das Wohneigentumsprogramm). Diese lassen sich hervorragend als Baustein in eine klassische Baufinanzierung integrieren und senken oft die Gesamtkosten deutlich.
Endfälliges Darlehen: niedrige Rate, hohe Zinskosten
Beim endfälligen Darlehen, auch Festdarlehen genannt, zahlen Sie während der gesamten Laufzeit nur Zinsen. Getilgt wird erst am Ende, in einer Summe. Die monatliche Belastung ist dadurch niedrig, die Zinskosten insgesamt aber hoch, weil die Restschuld nie sinkt. Für selbst genutztes Wohneigentum ist diese Variante deshalb fast nie die richtige Wahl. Sie kommt vor allem dann infrage, wenn die Rückzahlung durch einen zuteilungsreifen Bausparvertrag oder eine ablaufende Kapitalanlage sicher gedeckt ist, oder bei vermieteten Objekten, bei denen die Zinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden können.
Variables Darlehen und Bauspardarlehen
Beim variablen Darlehen wird der Zins in festen Abständen an den Referenzzinssatz angepasst, üblicherweise alle drei Monate. Sie profitieren sofort, wenn die Zinsen fallen, und können zu jedem Anpassungstermin in beliebiger Höhe tilgen. Dafür tragen Sie das volle Zinsrisiko nach oben. Als alleinige Baufinanzierung ist das für die meisten Haushalte zu unruhig. Als kleiner Baustein neben einem festverzinsten Darlehen kann es passen, etwa wenn in überschaubarer Zeit eine größere Summe zur Ablösung ansteht.
Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen: Zuerst sparen Sie an, danach haben Sie Anspruch auf ein Darlehen zu einem Zinssatz, der bereits bei Vertragsabschluss feststand. Genau darin liegt der Reiz, wenn die Zinsen später steigen. In der Baufinanzierung taucht Bausparen meist in zwei Rollen auf: als angespartes Guthaben, das als Eigenkapital zählt, oder als Baustein für die Anschlussfinanzierung, mit dem Sie sich heutige Konditionen für die Zeit nach der Zinsbindung sichern.
Welches Darlehen ist das Richtige?
Die Wahl der passenden Darlehensart hängt von vielen individuellen Faktoren ab: Ihrem Eigenkapital, Ihrem Sicherheitsempfinden, der geplanten Nutzung der Immobilie und Ihren langfristigen finanziellen Zielen. Auf dieser Basis entsteht – gemeinsam mit einem unabhängigen Berater für die Region Rosenheim – das Finanzierungskonstrukt, das wirklich zu Ihnen passt.
Häufige Fragen zu den Darlehensarten
Annuitätendarlehen oder Volltilger?
Der Volltilger bringt oft einen kleinen Zinsvorteil, weil die Bank keine Restschuld weiterfinanzieren muss. Dafür liegt die Rate höher und für die gesamte Laufzeit fest, Spielraum nach unten gibt es kaum. Das klassische Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel ist beweglicher. Wer ein sicheres, gleichbleibendes Einkommen hat, fährt mit dem Volltilger gut. Wer mit Familienplanung oder wechselnder Arbeitszeit rechnet, sollte der Flexibilität den Vorzug geben.
Was ist ein Tilgungssatzwechsel und warum zählt er?
Das ist das Recht, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen, bei vielen Banken zwei- bis dreimal kostenlos. Sinkt das Einkommen, etwa in der Elternzeit, senken Sie die Tilgung und damit die Rate. Steigt es wieder, gehen Sie hoch. Diese Klausel gehört zu den am meisten unterschätzten Punkten im Vertrag, weil sie über Jahrzehnte den Unterschied zwischen einer tragbaren und einer engen Finanzierung ausmachen kann.
Lassen sich mehrere Darlehensarten kombinieren?
Ja, und in der Praxis ist die Kombination eher die Regel als die Ausnahme. Ein typischer Aufbau: ein KfW-Darlehen für den geförderten Teil, dazu ein Annuitätendarlehen der Bank für den Rest, bei Bedarf ergänzt um einen Bausparbaustein für die Anschlussfinanzierung. Jeder Baustein bringt eine eigene Laufzeit und Zinsbindung mit, was das Zinsrisiko über die Jahre streut.