Was ist eine Vollfinanzierung?
Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn der gesamte Kaufpreis einer Immobilie (100%-Finanzierung) oder sogar der Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten (110%-Finanzierung) über einen Kredit finanziert wird. Der Käufer bringt in diesem Fall kein oder nur sehr wenig eigenes Kapital in die Finanzierung ein. Der Immobilienkauf läuft damit fast vollständig über die Bank – entsprechend genau prüft sie Einkommen, Bonität und Objekt.
100%-Finanzierung
Der reine Kaufpreis der Immobilie wird finanziert. Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) werden aus Eigenkapital bezahlt. (Ca. 10–12% des Kaufpreises benötigt).
110%-Finanzierung
Sowohl der Kaufpreis als auch alle anfallenden Nebenkosten werden von der Bank finanziert. Echtes Bauen/Kaufen komplett ohne Eigenkapital.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung
Banken gehen bei Vollfinanzierungen ein höheres Risiko ein. Daher sind die Anforderungen an den Kreditnehmer sehr streng:
- Exzellentes Einkommen: Ein hohes, sicheres und unbefristetes Nettoeinkommen ist absolute Grundvoraussetzung.
- Einwandfreie Schufa: Ihre Bonität muss makellos sein.
- Wertige Immobilie: Die Immobilie darf nicht überteuert sein. Der reale Marktwert muss den Kaufpreis rechtfertigen.
- Guter Standort: Immobilien in wirtschaftlich starken Regionen wie Rosenheim und dem oberbayerischen Umland werden von Banken bevorzugt.
Risiken und Nachteile
Das fehlende Eigenkapital lassen sich Banken in Form eines Zinsaufschlags bezahlen. Ihre monatliche Rate ist somit spürbar höher als bei einer Finanzierung mit beispielsweise 20% Eigenkapital. Zudem dauert die Entschuldung länger, weshalb eine höhere anfängliche Tilgung (oft 2% bis 3% als Minimum gefordert) zwingend notwendig ist.
Fazit
Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber nicht für jeden geeignet. Wenn Sie über ein sehr gutes Einkommen verfügen und die richtige Immobilie gefunden haben, kann sie der Weg in die eigenen vier Wände sein. Lassen Sie uns in einem persönlichen Gespräch in Bad Aibling, Rosenheim oder per Video unverbindlich prüfen, ob dieses Modell für Sie in Frage kommt.
Häufige Fragen zur Vollfinanzierung
Wie viel teurer wird eine Vollfinanzierung?
Banken staffeln den Zins nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Bis etwa 60 Prozent bekommen Sie die besten Konditionen, ab 90 Prozent wird der Aufschlag deutlich spürbar, und bei 100 oder 110 Prozent gibt längst nicht mehr jede Bank überhaupt ein Angebot ab. Wie groß der Unterschied in Ihrem Fall ausfällt, zeigt erst der konkrete Vergleich. Deshalb rechnen wir im Erstgespräch beide Wege durch: einmal mit dem Eigenkapital, das Sie heute haben, und einmal mit dem Betrag, den Sie in ein bis zwei Jahren zusammen hätten.
Welche Tilgung ist ohne Eigenkapital sinnvoll?
Mindestens zwei Prozent, besser drei. Wer ohne Eigenkapital startet, hat nach zehn Jahren Zinsbindung noch eine hohe Restschuld im Vertrag stehen. Steigen die Zinsen bis dahin, wird die Anschlussfinanzierung entsprechend teuer. Eine höhere Anfangstilgung kostet heute etwas mehr Rate, verkürzt aber die Gesamtlaufzeit erheblich und nimmt Druck aus der Anschlussfinanzierung.
Bekommen auch Selbstständige eine Vollfinanzierung?
Möglich ist es, einfach ist es nicht. Banken verlangen bei Selbstständigen ohnehin mehr Nachweise, meist zwei bis drei Jahresabschlüsse, und ohne Eigenkapital fällt diese Prüfung noch strenger aus. Die Zahl der Institute, die überhaupt anbieten, wird dadurch kleiner. Genau hier zahlt sich der Vergleich über mehrere hundert Banken aus: Es geht dann weniger um den letzten Zehntelprozentpunkt als darum, die Handvoll Häuser zu finden, die Ihr Einkommensmodell akzeptieren.
Was passiert, wenn ich früh wieder verkaufen muss?
Das ist das eigentliche Risiko dieser Finanzierungsform. In den ersten Jahren besteht Ihre Rate überwiegend aus Zinsen, die Restschuld sinkt also nur langsam. Deckt der Verkaufserlös sie nicht, bleibt eine Lücke, die Sie aus eigener Tasche schließen müssen. Dazu kommt bei einem Verkauf innerhalb der Zinsbindung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wer damit rechnet, in wenigen Jahren beruflich umzuziehen, sollte eine Vollfinanzierung sehr genau prüfen.