Baufinanzierungsrechner: Monatsrate, Nebenkosten, Tilgung
Monatsrate, Nebenkosten, Restschuld und Tilgungsverlauf — alles live, während Sie die Regler bewegen. In zwei Minuten haben Sie ein Gefühl für Ihre Finanzierung.
Ihr persönlicher Zinscheck – live von Dr. Klein
Vergleichen Sie in Echtzeit die Konditionen von über 600 Banken, bereitgestellt von Dr. Klein und direkt hier auf dieser Seite. Ihre Berechnung ist automatisch mit Severin Teschner als Ihrem persönlichen Ansprechpartner verknüpft.
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Bereitgestellt von unserem Kooperationspartner Dr. Klein Privatkunden AG. Die angezeigten Konditionen sind unverbindliche Beispielrechnungen auf Basis aktueller Bankangebote, kein Finanzierungsangebot und keine Finanzierungszusage.
Tilgungsrechner: was in Ihrer Monatsrate steckt
Die Rate einer Baufinanzierung bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Was sich verändert, ist ihre Zusammensetzung. Am Anfang fließt der größte Teil als Zins an die Bank, nur ein kleiner Rest verringert die Schuld. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld ein Stück, und weil sich der Zins immer auf die verbleibende Schuld bezieht, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. Gegen Ende der Laufzeit geht fast die komplette Rate in die Tilgung.
Genau diesen Verlauf zeigt der Tilgungsplan. Er beantwortet die Frage, die in der Beratung fast immer kommt: Wie viel Schulden sind eigentlich noch offen, wenn die Zinsbindung ausläuft?
So verschiebt sich Ihre Rate
Rechenbeispiel: 3 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, konstante Rate
Die Anfangstilgung ist der wichtigste Regler
Faustregel zur Laufzeit
Bei 1 % Anfangstilgung zieht sich die Rückzahlung über rund vier Jahrzehnte, bei 3 % sind Sie in etwa der halben Zeit durch. Wie stark der Effekt ausfällt, hängt vom Zinssatz ab.
Wer die Tilgung erhöht, zahlt eine höhere Rate und spart über die Laufzeit erheblich Zinsen. Wer sie senkt, verschafft sich Luft im Monatsbudget und nimmt dafür eine längere Laufzeit und eine höhere Restschuld in Kauf. Ein Vertrag mit kostenlosem Tilgungssatzwechsel hält beide Wege offen, was besonders für Familien wichtig ist, bei denen Elternzeit oder Teilzeit absehbar sind.
Sondertilgung wirkt doppelt
Viele Banken räumen ein jährliches Sondertilgungsrecht ein, häufig bis zu 5 % der Darlehenssumme und ohne Zusatzkosten. Jeder so getilgte Euro senkt sofort die Restschuld und damit auch sämtliche Zinsen, die künftig darauf anfallen. Wenn Sie mit Bonuszahlungen, einer Abfindung oder einer Erbschaft rechnen, gehört diese Option von vornherein in den Vertrag.
Annuitätendarlehen: woraus sich die Rate berechnet
Fast jede Baufinanzierung in Deutschland ist ein Annuitätendarlehen. Der Name kommt von der Annuität, also der gleichbleibenden Jahresleistung aus Zins und Tilgung. Die Rechnung dahinter ist überschaubar: Sollzins und Anfangstilgung werden addiert und auf die Darlehenssumme angewendet, das Ergebnis durch zwölf geteilt.
Rechenbeispiel mit angenommenen Werten
Sollzins und Effektivzins sind nicht dasselbe
Der Sollzins ist der reine Zins auf Ihr Darlehen. Der effektive Jahreszins rechnet zusätzlich ein, was die Finanzierung sonst noch kostet, etwa einen Auszahlungskurs unter 100 % oder Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge. Weil der Effektivzins nach der Preisangabenverordnung einheitlich berechnet wird, ist er beim Vergleich zweier Angebote die belastbarere Zahl. Zwei Banken mit identischem Sollzins können sich im Effektivzins spürbar unterscheiden.
Nach der Zinsbindung bleibt die Restschuld
Der Zinssatz steht nur für die vereinbarte Zinsbindung fest, üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Was danach offen ist, muss neu finanziert werden. Der Rechner zeigt diese Restschuld für jede Laufzeit, und beim Angebotsvergleich ist sie oft die wichtigere Zahl als die Monatsrate. Welche Bindung passt, steht auf der Seite zur Zinsbindung. Wie es danach weitergeht, erklärt die Anschlussfinanzierung. Volltilger, endfälliges Darlehen und Bauspardarlehen finden Sie unter Darlehensarten.
Kaufnebenkosten in Bayern berechnen
Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, den Sie am Ende brauchen. Beim Immobilienkauf kommen einmalige Nebenkosten dazu, und die müssen Sie in aller Regel aus Eigenkapital bezahlen, weil Banken sie ungern mitfinanzieren.
Beispiel: Kauf mit Makler, zusammen rund 8,6 % des Kaufpreises
- Grunderwerbsteuer 3,5 %
- Notar und Grundbuch rund 1,5 %
- Maklerprovision (Käuferanteil) 3,57 %
| Posten | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer in Bayern | 3,5 % |
| Notar und Grundbuchamt | rund 1,5 % |
| Maklerprovision, Käuferanteil | häufig 3,57 % |
| Summe | rund 5 bis 9 % |
Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das je nach Maklersituation etwa 25.000 bis 45.000 Euro, die zusätzlich bereitstehen müssen. Bayern liegt bei der Grunderwerbsteuer mit 3,5 % übrigens auf dem niedrigsten Satz aller Bundesländer. Der Rechner berücksichtigt diese Posten, sodass Sie direkt sehen, wie viel Eigenkapital ein bestimmter Kaufpreis tatsächlich voraussetzt.
Was alles als Eigenkapital zählt, steht unter Eigenkapital bei der Baufinanzierung. Reicht es für die Nebenkosten nicht, ist eine Vollfinanzierung ein Thema, das offen besprochen werden sollte, bevor der Antrag rausgeht.
Was ein Rechner nicht leisten kann
Ein Rechner arbeitet mit den Zahlen, die Sie eingeben. Ob eine Bank Ihre Finanzierung genau so genehmigt, entscheidet sich an vier Faktoren, die kein Formular abfragen kann.
Einkommensart, Beschäftigungsdauer und laufende Kredite verändern den Zinssatz, den Sie tatsächlich angeboten bekommen.
Je höher der Anteil des Darlehens am Objektwert, desto teurer wird der Zins, und zwar meist in Stufen.
Banken finanzieren nach ihrem eigenen Wertgutachten, nicht nach dem verhandelten Kaufpreis.
Zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse der KfW senken die Belastung deutlich, tauchen in einer Standardrechnung aber nicht auf.
Das Ergebnis ist damit eine belastbare Orientierung für Ihr Budget, aber kein Angebot. Verbindliche Konditionen entstehen erst, wenn eine konkrete Anfrage bei mehreren Banken läuft.
Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner
Wie genau ist das Ergebnis?
Die Rechenlogik ist exakt, die Annahmen sind es nicht. Rate, Tilgungsverlauf und Restschuld stimmen für die eingegebenen Werte auf den Cent. Der zugrunde gelegte Zinssatz ist jedoch ein Marktwert und keine Zusage. Ihr persönlicher Zins hängt von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf ab und kann darüber oder darunter liegen.
Welche Tilgung sollte ich einstellen?
Als Ausgangspunkt haben sich 2 % bewährt. Wichtiger als jede Faustregel ist aber, dass die Rate zu Ihrem Haushalt passt: Rate und Wohnnebenkosten zusammen sollten dauerhaft etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Wie sich das sauber durchrechnen lässt, zeigt der Beitrag zur Haushaltsrechnung für Familien.
Warum wird der Rechner nicht angezeigt?
Der Rechner lädt Inhalte von Dr. Klein nach und startet deshalb erst nach Ihrer Zustimmung im Cookie-Banner. Über die Schaltfläche „Rechner aktivieren“ können Sie ihn direkt freigeben.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Rechnen Sie rückwärts. Beginnen Sie mit der Monatsrate, die dauerhaft tragbar ist, und lesen Sie ab, welche Darlehenssumme dazu passt. Addieren Sie Ihr Eigenkapital und ziehen Sie die Kaufnebenkosten wieder ab. Was übrig bleibt, ist Ihr realistischer Kaufpreisrahmen.
Welche Unterlagen verlangt die Bank später?
Gehaltsnachweise, Eigenkapitalnachweise und die Objektunterlagen vom Verkäufer. Wer sie vollständig einreicht, verkürzt die Zeit bis zur Zusage spürbar. Die Unterlagen-Checkliste führt alles einzeln auf.
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