Die 20-Prozent-Faustregel
„Wie viel Eigenkapital brauche ich eigentlich?“ ist die häufigste Frage im Erstgespräch. Grundsätzlich gilt in der Baufinanzierung die Empfehlung, dass Käufer mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler) sowie idealerweise noch weitere 10 bis 20 Prozent des eigentlichen Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen sollten. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank – was wiederum mit deutlich besseren Zinskonditionen belohnt wird.
Was zählt alles zum Eigenkapital?
- Bargeld und Guthaben auf Tagesgeld-, Festgeld- oder Girokonten
- Bausparguthaben (auch wenn der Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist)
- Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs)
- Bestehendes lastenfreies oder teilentschuldetes Immobilieneigentum
- Zusagen über Schenkungen oder zinslose Verwandtendarlehen
Warum sind die Kaufnebenkosten so entscheidend?
Kaufnebenkosten schaffen keinen direkten Gegenwert. Wenn Sie eine Immobilie für 500.000 € kaufen und 50.000 € Kaufnebenkosten anfallen, ist die Immobilie dennoch „nur“ 500.000 € wert. Die Bank finanziert in der Regel ungern Nebenkosten mit, da diese bei einem eventuellen Notverkauf der Immobilie nicht als Sicherheit herangezogen werden können. Werden diese doch mitfinanziert (Vollfinanzierung plus Nebenkosten), verlangt die Bank dafür meist sehr hohe Zinsaufschläge.
Zählt die Bausparsumme als Eigenkapital?
Hier lohnt ein genauer Blick: Die Bausparsumme besteht aus Ihrem angesparten Guthaben und einem Bauspardarlehen. Als Eigenkapital zählt nur das Bausparguthaben – also das, was Sie bereits eingezahlt haben, inklusive Zinsen und Prämien. Das Bauspardarlehen ist dagegen Fremdkapital. Es kann aber als Baustein in Ihre Baufinanzierung eingebunden werden und ersetzt dann einen Teil des Bankdarlehens. Banken bewerten das unterschiedlich: Manche berücksichtigen einen zuteilungsreifen Bausparvertrag ähnlich wie Eigenkapital, andere rechnen nur das Guthaben an. Sie erfahren im kostenlosen Erstgespräch, wie Ihr Bausparvertrag in Ihrer Finanzierung am meisten bewirkt.
Geht es auch ohne Eigenkapital?
Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich – die sogenannte Vollfinanzierung. Sie eignet sich für Gutverdiener mit sehr sicherem Einkommen (z.B. Beamte oder unbefristet Angestellte). Hier müssen Sie allerdings mit einem höheren Zinssatz rechnen. In einem persönlichen Gespräch in Bad Aibling analysieren wir, welches Modell für Ihre Situation am sichersten und günstigsten ist.