Unterlagen für die Baufinanzierung: Ihre Checkliste für die schnelle Zusage

Die Traumimmobilie ist gefunden, der Preis ist verhandelt – jetzt muss es schnell gehen. Nichts ist ärgerlicher, als wenn die Kreditzusage der Bank wochenlang auf sich warten lässt, weil ständig neue Unterlagen nachgefordert werden. Wer seine Dokumente von Anfang an griffbereit hat, verbessert seine Chancen auf gute Konditionen – und oft auch auf den Zuschlag beim Verkäufer.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Bank prüft zwei Dinge: Ihre Bonität und den Wert der Immobilie – die Unterlagen liefern die Belege dafür.
• Persönliche Unterlagen (Gehalt, Eigenkapital) sammeln Sie am besten schon vor der Haussuche.
• Objektunterlagen kommen meist vom Makler oder Verkäufer – fordern Sie sie früh an.
• Vollständige, gut lesbare PDFs beschleunigen die Kreditzusage spürbar.

Als Berater bei Teschner Finance erlebe ich oft, dass der Papierkram rund um den Hauskauf für viele Kunden erst einmal abschreckend wirkt. Gehaltsnachweise, Grundrisse, unzählige Auszüge – warum will die Bank das alles wissen? Ganz einfach: Die Bank prüft zwei Dinge. Erstens: Können Sie sich den Kredit leisten (Ihre Bonität)? Und zweitens: Ist das Haus das Geld wert (der Objektwert)?

Damit Sie bei der Beantragung entspannt bleiben können, habe ich Ihnen die wichtigste Checkliste für Ihre Baufinanzierung zusammengestellt.

1. Unterlagen zu Ihrer Person und Bonität

Hier geht es darum, der Bank zu zeigen, dass Sie finanziell auf soliden Beinen stehen und die monatliche Rate langfristig tragen können. Bereiten Sie folgende Dokumente vor:

• Identitätsnachweis: Eine gut lesbare Kopie des gültigen Personalausweises oder Reisepasses (Vorder- und Rückseite).
• Gehaltsnachweise: Die letzten drei aktuellen Lohn- oder Gehaltsabrechnungen.
• Jahresnachweis: Die Lohnsteuerbescheinigung vom letzten Dezember (oder der letzte Einkommensteuerbescheid, besonders wichtig bei schwankendem Einkommen).
• Nachweis über Eigenkapital: Aktuelle Kontoauszüge, Depotauszüge oder Bausparverträge, die belegen, dass das von Ihnen angegebene Eigenkapital tatsächlich verfügbar ist. Schwärzen Sie hier bitte keine Beträge. Was alles als Eigenkapital zählt, zeigt die Seite Eigenkapital bei der Baufinanzierung.
• Bestehende Kredite: Falls Sie noch laufende Ratenkredite (z. B. für das Auto) haben, braucht die Bank die entsprechenden Kreditverträge und aktuellen Kontoauszüge, um die verbleibende Restschuld und die monatliche Belastung zu sehen.

(Hinweis für Selbstständige: Hier fordert die Bank meist die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse bzw. BWA und die aktuellen Steuerbescheide).

2. Unterlagen zur Immobilie (Objektunterlagen)

Das Haus oder die Wohnung dient der Bank als Sicherheit. Die Bankgutachter müssen den Wert der Immobilie exakt einschätzen können. Diese Unterlagen erhalten Sie in der Regel vom Makler oder direkt vom Verkäufer:

• Exposé: Das Verkaufsangebot mit aussagekräftigen Fotos von innen und außen.
• Kaufvertrag: Ein erster Entwurf des Notarvertrags reicht für die Beantragung völlig aus.
• Aktueller Grundbuchauszug: Dieser darf nicht älter als drei Monate sein. Hier prüft die Bank, ob noch alte Schulden oder Wegerechte eingetragen sind.
• Flurkarte / Lageplan: Eine amtliche Karte, die zeigt, wo genau das Grundstück liegt und wie die Grenzen verlaufen.
• Grundrisse und Schnitte: Maßstabsgetreue Pläne des Gebäudes.
• Wohnflächenberechnung: Ein offizielles Dokument, das die genauen Quadratmeterzahlen belegt (Banken finanzieren nach Wohnfläche, nicht nach Schätzungen des Verkäufers!).
• Bei Eigentumswohnungen: Zusätzlich die Teilungserklärung, ein Nachweis über die aktuelle Höhe des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklage sowie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.

3. Spezialfälle: Neubau und Sanierung

Wenn Sie nicht einfach ein fertiges Haus kaufen, sondern bauen oder umfangreich sanieren, benötigt die Bank zusätzlich Pläne zu Ihrem Vorhaben:

• Baukostenaufstellung: Eine detaillierte Übersicht aller geplanten Kosten (Material und Handwerker).
• Baugenehmigung: Wenn Sie neu bauen oder anbauen.
• Werkverträge: Verträge mit dem Bauträger oder Generalunternehmer.

Häufige Fragen zu den Unterlagen

Wie lange dauert es bis zur Kreditzusage?

Das hängt von der Bank und vor allem von der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen ab – von wenigen Bankarbeitstagen bis zu mehreren Wochen ist alles möglich. Der größte Beschleuniger, den Sie selbst in der Hand haben: alle Dokumente vollständig und gut lesbar einreichen.

Reichen Scans oder braucht die Bank Originale?

Für die Prüfung akzeptieren die meisten Banken gut lesbare Scans oder PDFs. Die Identitätsprüfung läuft separat – etwa per Video-Ident, PostIdent oder beim Notartermin. Wichtig: Dokumente vollständig einreichen und nichts schwärzen.

Was passiert, wenn ein Dokument fehlt?

Dann stoppt die Bearbeitung, bis das Dokument nachgereicht ist – jede Nachforderung kostet je nach Bank mehrere Tage. Genau deshalb lohnt es sich, die Unterlagen vor dem Einreichen einmal systematisch gegen diese Checkliste zu prüfen.

Fazit: Vorbereitung zahlt sich aus

Es wirkt auf den ersten Blick nach viel Bürokratie, aber lassen Sie sich davon nicht entmutigen. Ein gut strukturierter Ordner (oder noch besser: sauber eingescannte PDFs) ist der Schlüssel zu einer rasanten Kreditbearbeitung.

Mein Tipp: Fangen Sie an, Ihre persönlichen Unterlagen (Gehalt, Eigenkapital) schon zu sammeln, bevor Sie überhaupt auf konkrete Haussuche gehen.

Sie wissen nicht genau, ob ein Dokument fehlt oder wo Sie es herbekommen? Keine Sorge! Wenn Sie Ihre Finanzierung über Teschner Finance abwickeln, prüfen wir alle Unterlagen vorab auf Vollständigkeit, bereiten sie bankgerecht auf und übernehmen die Kommunikation. So können Sie sich auf das Wichtigste konzentrieren: die Vorfreude auf Ihr neues Zuhause.